7月21日召开的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

虽然城中村改造被认为是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，但在业界人士看来，由于新时期的旧改已脱离大拆大建的模式，加之当下民间投资热情尚待恢复，城中村改造需要以地方功能性国企主导，并为市场资金进入创造更多有利条件。

超大特大城市城中村如何改？

今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题。今年4月28日召开的中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

在我国城镇化发展过程中，大城市的城中村占据核心区位，但供应效率很低，不符合新市民的需求，也不符合高质量发展的需求。房地产发展新时期，加强城中村改造是必然趋势。

按照此次国常会要求，在超大特大城市实施城中村改造，要稳中求进、积极稳妥，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

据第七次全国人口普查数据，中国目前有7个超大城市，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；14个特大城市，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。这其中，不少城市近年来加大城中村改造力度、创新改造方式，并已提出明确目标。

城中村改造与棚改、旧改均为城市更新的重要手段。中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对记者介绍说，作为快速城市化中的一个历史遗留问题，城中村改造在各地已经探索出多种不同的模式，如广州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、郑州模式等，各种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面各有不同。

王业强举例称，在改造主体上，可以分为三种类型：政府主导型，如杭州；开发商主导，如珠海；村集体为主导，如广州。在改造方式上，各地根据城市规划、功能定位、经济实力分别选择包括彻底重建、局部重建和综合整治的方式。而根据补偿的方式则可以划分两类；一类是实物补偿和货币补偿相结合，如郑州，另一类是政府改造，并根据原有住房面积市场估价直接补偿一定面积住房，如杭州。

根据住建部于2021年8月印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难；同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

但即便如此，地方政府在城中村“规模化品质化改造提升筹集保障性住房”的想法，也有可能与原住民、原租客的想法产生冲突。

城市更新更加“细水长流”

58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，在超大、特大城市进行城中村改造对于增加优质租赁房源供给，改善城中村内居民居住条件，提升整体市容市貌都有较大好处，“值得关注的是改造本身也会带来很多住房需求，导致城市中长期购房需求有所提升，短期来看，则可能会拉动部分区域板块的热度提升。”

不过，在李宇嘉看来，之所以此次国常会强调是“超大、特大城市”，是因为其他城市可能不是人口净流入城市，而城中村改造投入的资金体量又比较大，不太容易推广。

本次城中村改造，将对行业产生多大连锁反应，与历史上的棚改有何异同，引发业内关注。在“房住不炒”等顶层政策设计下，新时期的城中村改造，明显异于此前棚改（2015年～2017年那轮棚改，开启了三四线城市的去库存浪潮）。中信证券发表研报表示，两者在区域、工作方式、受益主体上均有不同。例如，在覆盖区域上，此前的棚户区改造针对全国，以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，因此在拆迁较为容易的三四线城市进展快。本轮城中村改造，则限定于超大特大城市，从居民切实需要、城市客观实际出发，在有人口流入产业基础的大城市搞城中村改造。

研报曾表示，2015年～2017年棚改推动的三四线城市上行周期，有三个前提：一是有土地出让作为政府前期投入资金的闭环，需房企扩表拿地支持；需产业发展、人口进城保证动态平衡；需金融支持政府加杠杆作为催化剂，宏观层面也是新的宽信用渠道。

总而言之，未来的城市更新会更加细水长流，房地产难再现大规模刺激。研报表示，当前经济增长从资本驱动转向全要素生产率驱动，卖地谋发展反而带来更多的债务问题以及高库存问题，而资管新规则限制房企融资，成为新旧模式转变的催化剂。地产的作用将从驱动产业转变到产业驱动，过去全国开花的地产繁荣模式不再，基于高端制造业产业链聚集形成的城市群具有较大潜力。

本报综合消息