案件简介

小张租赁青海某车辆租赁公司的车辆，因小张欠付租金，车辆租赁公司将小张诉至法院，法院判决小张支付车辆租赁公司租金。判决生效后，车辆租赁公司申请法院强制执行，在执行过程中，法院查封了小张名下房屋一套。案外人老王向法院提出书面执行异议，认为其是该房屋所有权人，法院遂裁定中止对该房屋的执行。随后，车辆租赁公司对小张、老王提出申请执行人执行异议之诉，老王认为在车辆租赁公司与小张发生纠纷之前，其与小张就达成了案涉房屋的买卖合同，并向小张支付了购房款，且已居住长达6年之久，双方至今未办理过户登记手续是为了少交过户费用，该房屋虽然登记在小张名下，但房屋所有权人为老王，法院不应再执行该房屋。

裁判结果

一审法院认为，老王与小张虽然签订了房屋买卖协议，但是双方未办理产权过户登记，老王不享有涉案房屋的物权。老王对案涉房屋既不享有物权，亦不享有物权期待权，涉案房屋仍登记在小张名下，双方未办理过户手续，不排除是老王自身原因未办理过户登记。老王基于房屋买卖协议对涉案房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，老王就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，法院准许对该房产的执行。老王不服一审判决提出上诉，二审法院经过审理维持原判。

法官说法

不动产物权设立、变更的法律效力，除法律有规定外，应当以登记为准。本案中，虽然老王向小张购买了房屋，但老王为了减免房屋买卖过户费用而未及时办理过户登记手续，依据物权登记原则，此类情形下认为老王尚未取得物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议的复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。上述规定为不动产买受人作为案外人享有足以排除强制执行的民事权益的四个要件，老王因其自身原因不享有合法的物权期待权，即无法排除对所购房屋的执行行为，故法院准许对该房产继续执行。由于房屋属于不动产，而房屋买卖合同是一个债权行为，要想取得房产权利，就要求办理房屋所有权的变更登记，仅仅签订房屋买卖合同，或者只是占有使用了该房屋，只要没有办理房屋过户手续，是不发生所有权转移的，即并没有取得法律上的物权。所以，法官提醒大家，购房后应及时办理过户登记手续，这是保障自身权益避免风险产生的最有效手段。如果卖房者为开发商的，购买的房屋不具备办证条件，可以及时办理预告登记，防止开发商或者卖房人与他人存在经济纠纷时，将所购的房屋被人民法院列为开发商或者卖房人的执行财产而进行强制执行，减少不必要的法律风险。

（文字整理 记者 顺凯）