案情简介：

2016年11月25日，马某某与某市公共租赁住房发展运营管理有限公司签订《某某市公共租赁住房合同》，约定马某某承租公共租赁住房一套，每月租金692.13元，租金半年一付。

2019年4月15日，某市政府办发布《公共租赁住房共有产权出售方案的通知》，出售某市区范围内政府投资建设的公共租赁住房，出售对象为已承租或已分配公共租赁住房且有购房意愿的承租家庭及已纳入全市公共租赁住房轮候库的申请家庭。

马某某认为其符合公共租赁住房出售的对象，但没有购买能力，在没有向某市公共租赁住房发展运营管理有限公司提交申购申请书、经过复审同意及签订《公共租赁住房出售合同》的情况下，通过中间人的介绍将案涉房屋出售给了马某1，并于2019年11月5日双方签订《房屋买卖合同》，转让标的物的价款24000元。

合同签订后，马某某向马某1交付案涉房屋。马某1接收案涉房屋后，又将案涉房屋对外进行出租，实际承租人向马某1支付租金至2023年11月24日，但马某1仅向某市公共租赁住房发展运营管理有限公司支付租金至2021年12月24日。

2023年12月18日，某市公共租赁住房发展运营管理有限公司以案涉房屋逾期支付租金，将案涉房屋的门锁更换，实际承租人腾退案涉房屋后，马某某按照某市公共租赁住房发展运营管理有限公司的要求将案涉房屋损坏之处维修好后予以了返还，并补交了欠付的租金。

马某1认为，与马某某签订《房屋买卖合同》时交付24000元的过户费，现房屋被收回，合同目的不能实现，要求马某某退还过户费24000元并赔偿损失。

裁判结果：

法院认为，马某某虽然租赁了公共租赁住房，同时也符合公共租赁住房出售的对象，但马某某在没有提交购买申请并签订《公共租赁住房出售合同》的情况下，并未获得公共租赁住房的处分权，马某某无权处分公共租赁住房。马某某在无权处分的情况下，又将房屋出售给马某1，该行为影响了其他困难家庭等人员同等申请公共租赁住房的权利，影响了社会公共利益，应属无效。合同无效后，双方当事人应当恢复到合同履行前的状态，即马某某应向马某1返还24000元，马某1应向马某某交还案涉房屋的原始状态。但马某1在购买案涉房屋时也存在过错，且本案的实际情况是，房屋已由马某某维修好后予以了交还，马某1在占有案涉房屋期间收取的租金与《房屋买卖合同》中约定的标的物价款24000元不相上下。结合双方的过错程度、占有使用房屋的情况、马某1收取租金的金额、马某某补交的租金及维修情况，本院认定马某1并没有实际损失，对马某1的全部诉讼请求，本院不予支持。

法官说法：

公共租赁住房是指面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，承租人不得转租、转借或出售。本案中，马某某即使通过申请承租了公共租赁住房，符合公共租赁住房出售对象的条件，但也应当通过提交购买申请获得公共租赁住房的所有权。但马某某在未提交购买申请的情形下，未获得房屋处置权就将案涉房屋转让给了马某1，该行为影响了其他困难家庭等人员同等条件下承租或申购公共租赁住房的权利，影响了社会公共利益。根据《中华人民共和国民法典》第八条的规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”及第一百五十三条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”马某某转让公共租赁住房的行为应属无效。（文字整理 记者 顺凯）