近日，有不少市民致电晚报热线询问，他们小区无物业服务一直由业主委员会管理，他们想引进正规的物业公司为大家服务，应该如何操作？就此，西宁市住房保障和房产管理局物业管理科、南滩街道办事处的工作人员依据《西宁市物业服务招投标管理办法》《青海省物业管理条例》作出详细解答。

●选聘物业公司该由谁主张？

选聘物业公司的主张及决策权限归属于业主大会，业主大会作为代表全体业主行使共同管理权的机构，有权决定选聘物业服务企业的具体方式及相关事宜；若业主大会决定采用招投标方式选聘，由业主委员会依据国家有关招投标的法律法规及政策规定具体组织开展招投标工作，确保选聘过程公开、公平、公正，若决定采用协议方式选聘，则先由业主委员会结合小区实际需求拟订包含物业服务内容、收费标准、服务期限等核心条款的选聘方案，再将方案提请业主大会投票表决，经表决通过后方可实施选聘；同时，物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处及乡（镇）人民政府，应当对业主大会、业主委员会选聘物业服务企业的全过程进行指导与监督，及时纠正不规范行为，保障业主合法权益及选聘工作有序推进。

●物业合同由谁签订？

物业合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，且须采用书面形式。物业服务合同中，应当明确约定物业管理事项、服务标准、服务费用、双方权利义务、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等核心内容；同时，还需针对物业服务企业在业主及物业使用人，人身、财产安全防范方面的义务和责任作出具体约定，确保业主权益得到保障。此外，物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报送物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门，以及街道办事处、乡（镇）人民政府备案，接受相关部门监督。

●物业服务招标形式有几种？

物业服务招标分为公开招标和邀请招标。物业服务项目公开招标，招标人应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方式以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金或投标保函的，应当在招标公告中载明。采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书，确保竞争性。

●如果物业公司擅自上调物业费，业主该如何维权？

物业服务合同变更需双方协商一致，物业单方面涨价属违约。调整物业费须经业主大会同意，或在未成立业委会时与业主协商。物业擅自涨价，业主可拒缴超标准部分，法院应支持业主诉求。业主可先向业主委员会反映情况，请求其出面与物业沟通协调。业主委员会有权监督物业工作，可促使物业改进服务并纠正不合理的涨价行为。

记者 俪臻