付元泰 西宁市中级人民法院审监庭庭长，三级高级法官。

农村建房有规矩 法律知识快学习

有山有水有后院，生活条件好了，许多农民朋友想改善一下居住环境，在宅基地上改建、扩建房屋，打造一个乡下别墅。想法是很美的，但是宅基地上建房可不是小事，房屋质量有问题该怎么办？建房资质有啥要求？施工中出现事故该谁负责？一起来看看今天的法官说法吧。

案情简介

2021年8月，马大爷与老何达成农村建房施工合同，由老何承建马大爷的宅基地自住房屋修建工程，双方签订了书面的施工合同，老何负责找人按照马大爷要求完成主体部分施工。工程修建完工后，经结算，马大爷应付老何工程费用28000元，马大爷支付了18000元后，以资金紧张为由欠付10000元，马大爷于当天向老何出具“借条”一张，载明欠付10000元未付的事实。之后，马大爷以房屋存在质量问题为由拒付剩余费用。为维护自身权益，老何向湟中区人民法院提起诉讼：请求判令马大爷向其支付施工款10000元。

裁判结果

一审法院认为马大爷与老何之间的纠纷属于农村建房施工合同纠纷，老何作为个人施工方，并没有取得相应的建筑资质，双方签订的农村建房施工合同无效，但老何有权依据已完成的工程量收取相应的建房款。马大爷以房屋质量不合格为由拒付剩余建房款，但又未提交可以证明房屋质量不合格的相关证据，亦未就房屋质量向法院提出鉴定，法院视为其放弃了该部分权利，判决马大爷给付老何剩余建房款10000元。马大爷不服一审判决，提起上诉，二审经法官调解，双方达成调解协议，马大爷给付老何建房款6000元。

法官说法

农村建房施工合同是指农村建房户与施工方为建设房屋而签订的明确双方权利义务的协议。农村建房施工合同属于《中华人民共和国民法典》规定的建设工程合同的一种。农村建房与城市建房不同，农村建房没有相应的质量标准，也没有监理机构，极易引发质量纠纷。

实践中，建房户和施工方常会因房屋质量问题而发生争议，主要表现为施工方以建房户拒付工程款为由将建房户告上法庭，而建房户则以施工质量存在问题为由进行抗辩。根据《中华人民共和国民法典》第七百八十八条第一款规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。毋庸置疑，如果施工方建设的质量合格，建房户应当给付约定的房屋价款。但是，如果房屋质量不符合标准，则违反了合同约定，施工方将承担相应的违约责任。根据现行法律，该情形下的责任承担方式主要有三种：修缮或翻建、减少工程价款和赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第八百零一条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。本案中，老何建设的房屋虽已竣工，但若施工发生质量问题，老何仍须承担相应的责任。

需要注意的是，农村建房纠纷中，通常双方只是达成口头协议，对于施工质量标准没有规定，即使有书面合同，也只是简单规定施工范围、时间、付款方式等。由于没有明确的质量约定，发生纠纷后，较难追究对方的责任，所以农村自建房应采用正规的书面合同形式，就施工的内容和质量标准作具体的约定，房主要谨慎履行发包责任。

自建三层以上房屋需要建筑资质，受《中华人民共和国建筑法》调整，一般认定为农村建房施工合同。若房主未按规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主需要承担过错责任。

自建两层以下住宅且包工包料的，由承包方承担房屋建造的全部事项，工期满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质。

自建两层以下住宅且包工不包料的，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，对施工人实际控制和支配，一般认定为劳务合同。施工者因工程作业造成他人损害的，由房东承担责任，施工者因工程作业造成自己损害的，根据双方各自的过错承担相应责任。

（文字整理 记者 顺凯）